軍隊生涯的買房經驗 和 BAH 房屋津貼
最近有網友寫信問小娜有關軍隊的福利，她目前跟美軍的男友論及婚嫁，所以對美國軍隊對於軍人家庭的照顧有些問題。美國的軍人薪水其實不複雜，據我所知是這樣：
如果是很年輕的軍人，可能只有第一項，但是隨著年資增加，結婚，重新簽約，或者得到專業學位，就會開始加入後面兩項。
這篇是寫下來給同是嫁給美國軍人姐妹們參考的。今天想聊聊BAH。BAH 的全名叫做Basic Housing Allowance 房屋基本津貼，可說是薪資收入的一部份，當軍人剛開始職業生涯的時候只可以住營區單身宿舍，不可以領BAH 。直到某個官階以上或者結婚，就可以選擇住軍隊宿舍，或領取房屋津貼 (BAH) 在軍營外面自行租屋或買屋。軍隊宿舍其實是最方便的選擇，搬到一個新營區，有空房就住進去，包水包電免房租 (免房租也就是沒有領BAH的意思 )。領BAH 就要事先去當地軍營附近，看房子找房子(比較麻煩～)。BAH 分為有眷屬跟沒有眷屬兩種(有眷屬的稍微高一點點)，會隨著被派駐的地點依當地的房價而給予補助。以2016 年的補助資訊來說，例如一位剛結婚的少尉軍官(O1)如果在北卡羅萊納州最大的基地Camp Lejeune 租一間房子補助 $1206, 當他被調派到加州Camp Pendleton 就變成 $2211 (因為加州當地房價較高)。
BAH 是上面這個薪資公式裡面，不用繳稅的部份。其他 “位階薪資”，“紅利”都是要繳稅的。在講下面的故事之前，還要介紹一個東西叫做VA Loan (Veteran's Affaires Loan 退伍軍人房屋貸款)。VA Loan 的好處，就是提供資格符合的軍人，可用零頭款申請房屋貸款。但是金額有上限。
大家如何使用BAH？
BAH 是當無法申請到營區的宿舍(大部分營區都不夠)，政府補助軍人家庭出去營區外面租房子的方案。每一個地區依照位階，每月領取一定的金額，在美國境內(國外我們沒被派去過不知道) 沒有限制只能租房子，所以可以選擇拿來租或買房子。(註：BAH 應該視為收入的一部份，這裡所謂“拿來買房子" 意思是因為BAH 是政府整理出來反應當地的房價，買房/租房建議以這個預算作為參考值)。
註：以下都是美國境內才可以的做法，美國境外的營區是不一樣的規則呦！
做法ㄧ，拿BAH租房子。有些人不喜歡住軍隊宿舍，或想住在自己喜歡的地方，例如一輩子都住美國內陸的人，難得有機會搬到加州或夏威夷，當然想利用機會體驗住在夢想中海邊的房子，利用有BAH的機會，租一間夢想中的房子，完成夢想(有時需要用自己薪水補一點才租得到)。也有些人想要存錢，租一間低於BAH 小一點的房子，然後把剩下的BAH 存起來當成以後買房的頭期款 。(注意，美國境外是直接補助租屋契約上的房租價格，無法以租小一點房子的方式存錢。）
做法二，將BAH 投資在當地買房子。必須注意的是，投資就有風險！有些朋友在2005~2006 房貸風波前剛好在高點買下的房子，到現在10 年後還沒回本，套牢賠很多 (我們就是其中之一！下面會分享故事)，有些人甚至放棄房貸(影響信用記錄)。但也有人2009~2011 大家都不敢買時，很幸運在好的地點買到低點，或剛好在2005~2006 年房價高點時需要搬家，剛好賣在高點，住了幾年免費的房子，離開時還賺了一點！
要用BAH 買房或租房呢？這是一個每次搬家都讓人非常苦惱的問題。
以下提供我們自己的經驗，以及思考方向，提供給各位軍隊家庭姐妹們參考。每一個人的情況不一樣，純粹經驗分享。特此聲明本人不是房屋買賣相關專業人員，有問題還是請教專業人員呦～
1) 第一考慮點..... 要在那裡待幾年？
買房，把它看成一個長期投資比較好(當然也有很多投資者不這麼認為)。一般人都是一生的積蓄養一個房子，自己住在裡面，但對於我們軍隊家庭而言，很少狀況可能在一個地方待超過5 年。我們現在的原則是，如果要在那裡待3 年以上，才開始考慮買房子。為什麼呢？如果計算一下，在房價不變的狀況(假設買了以後，幾年後賣時沒漲也沒跌，可以賣到同樣的價格)，通常要至少要自住兩年半以上，買房賣房的費用(利息，仲介費，保險，房屋稅........等等)才會跟房租打平。
2) 第二考慮點........ 地點 Location, Location, Location!
在加州大城市附近住久了(或者如果住台北的人可能也會有這樣的感覺吧？)，感覺房價只會漲，不會跌.... 但是........ 小娜建議美國軍家庭的姊妹們，大家下手前要謹慎評估呀！
以下是我們的真實例子：
實例1.... 軍隊送我們去的地方，常常會遇到位於人煙罕至的市郊或鄉下。
鄉下地方，房子非常便宜，讓人非常心動，又大間又漂亮，硬木地板，花崗岩流理台，好大的前後院，綠油油的，價格卻非常平民..... 我們這些從外州來的看了，算一算30 年房貸低於軍隊的BAH ，每個月剩下的錢可以放入口袋.... 怎麼會不心動呢？
我們2009 年搬家到北卡，因為鄉下，所以當時很少建商會到這裡來，房子很少，附近又有軍營... (軍營 = 很多人有政府機關穩定的工作＋穩定的收入)，所以2009 年就算房貸風暴已經席捲美國各地，那個的地方房價當時還是非常穩定的以每年2% 成長。當時沒買過房子，看了當地還不錯，離海邊近，房價又低廉，政府又有第一次買房補助..很興奮的買了我們第一棟房子。(有些在鄉下地方因為地廣人稀，房子不多，附近如果工作機會增加時，房子供應量趕不上人口增長，房價突然漲很高的機會也是存在的！)
但是因為2009 年當時建商們在大城市都沒有工作了，看到這個還在成長的2%, 一窩蜂跑來鄉下蓋房子。鄉下的法規沒有城市那麼嚴格，開車在路上就可以看到一片一片的森林被砍下來(開車路過看了都好心痛呀！), 隔幾天旁邊立了一個牌子，某某社區預定地，建一棟樣品屋... 就開始不斷賣房子給每年搬到這裡的人。從外地搬來的人，要買房子當然買新的，因為只要很少的訂金，用VA Loan 不用自備款，美國木頭房子兩三個月以後就建好了，不用麻煩花時間看房子！建商們因為有競爭，也降價求售，便宜又新又大碗，轉售二手屋開始滯銷.... 房價慘跌。在2013 年全美房價都在回溫，我們要離開時，身邊有買房子的朋友們，大部分都無法跟建商的新房子競爭而賣不出去(幸運賣掉的人也損失大約25%)，大部分都轉成租屋，因為這麼大的軍營附近，租屋市場永遠還是有需求。但是..... 隔一年，另一個重擊又來了... 軍隊又在軍營裡面建了好多軍宅，試圖把BAH 的預算留在軍隊裡。大部分美國其他地區的軍宅都要排隊1~3 個月，這裡軍宅空屋很多，不用排隊就可以搬進去軍隊的新宿舍，甚至軍營推出以租屋方式，住宿舍可以還你一些BAH 的方案，軍宅裡可免費養寵物，包水包電..等等。後來我們的房子連出租都很有挑戰！(那種賣不出去也租不出去的壓力真的很大呀！)
實例2.... 後來調到加州，雖然房價很高，但是因為我們兩邊親人都在加州，所以覺得軍隊生涯退休以後會搬回來，雖然很貴(一間兩房小房子的價格，在鄉下可以買一個民宿莊園)，市場當時因為利率低房價也算低，但因為房價低沒有什麼房子要賣，只要有房子要賣就搶成一團，心驚膽跳的擔心是不是又是另一個泡沫..... 但這是一個很棒的加州小鎮，優良的學區，四季如春陽光普照，每天都是涼涼不冷不熱的氣候，離LA 也不遠，是個美國人都很喜歡住的地方。很可憐的帶著一點點日用家電在軍隊臨時旅館待了幾個月找房子，後來暑假過了，房市稍微冷卻以後，用不錯的價格買了一間需要稍微整修的房子 (當時， VA loan 卡在鄉下的房子無法動用，還好手上存了一點現金當頭款，我們買房子都靠自己存錢，沒有跟雙方父母借過，所以無法買太大太好的房子.. 就是投資一個以後可以回來住的小窩～)。
小整修後搬入，在這個房子住了3 年，最近又要搬家了！這幾天用附近賣出同一房型的房價算一下，如果我們現在賣出，扣除手續費仲介費等等，應該可以小賺一筆。(因為我們要留作退休用，所以還是決定出租。)
3)考慮點三........ 會再調回來這裡或在這裡退休的機會
軍隊雖然調來調去，但是看美國房地產歷史，整體來看如果擁有10~20 年以上，房價上漲的機會還挺高。因為有第一次買房的經驗，現在每一次投資房產都會以至少持有10 年的長期投資心態來思考。如果有理想的退休的地點 (在美國軍隊服務20 年就可退休，其實退休時都還在中壯年)，早點開始投資置產，作為長期投資，也是很好的選擇。如果會再調回來同一個基地附近，有機會可以前前後後住個 7~8 年以上，其實也可以考慮買房省下租金 (註：前提是要附近租屋市場健康.... 附近有工作機會，且空屋率不高)。另外一個經驗分享是建議還要研究附近的經濟結構，是不是有不一樣產業的工作機會，可以減低風險。(我們第一個房子的判斷有一個失誤是--> 那附近只有"軍隊"一個產業，當經濟不景氣時，反而軍隊工作機會穩定，附近房價/租價就會很好，但一旦國家決定削減軍隊預算，或剛好這個營區做的事情已經在整體戰略不需要，營區變小，房屋需求減低就會影響當地房價)。
4) 規劃財務
一旦決定買房，建議身上要開始存馬上可以動用的6 個月的房貸準備金。
BAH 會變多也可能變少，想像如果住在A 地領比較高的BAH， 假設2000， 買了房子，房貸假設剛好是2000。那住了三年以後搬家到B 地，但B 地的BAH 只有1000.... (等於收入少了1000 元)。但別忘了，B 地也是要住房子，所以B 地的1000 元大約只能支持B 地的生活所需，A 地的房子就必須賣掉或想辦法租出去。只要房子A 空著一個月，就必須用從房貸準備金每月付2000 養A 房子呦！而且，如果租金少於$2000, 也是要計畫從其他地方編列預算來補足房貸與租金的差額！當然如果很幸運可以租超過2000 元.... 反而每個月有現金流就爽翻 太好了！
5)責任
還有，擁有一個房子，不管自住或租人，就是擁有一個很大的責任呀！美國房子的維修費用很高，沒事的時候都沒事，有事時，隨時都會出現意想不到的開支..... (白蟻，冷暖氣，冰箱，屋頂漏水，前後院等等....... 常常一出手就是美金幾千元的開銷... 有時覺得擁有房子簡直就像擁有一個“吸錢機器”一樣...... )。
姊妹們！在下手之前，要考慮清楚這些利弊得失呦！
位階薪資(Pay Scale)＋房屋/租屋津貼(BAH)＋簽約或專業技術紅利(Bonus)
這篇是寫下來給同是嫁給美國軍人姐妹們參考的。今天想聊聊BAH。BAH 的全名叫做Basic Housing Allowance 房屋基本津貼，可說是薪資收入的一部份，當軍人剛開始職業生涯的時候只可以住營區單身宿舍，不可以領BAH 。直到某個官階以上或者結婚，就可以選擇住軍隊宿舍，或領取房屋津貼 (BAH) 在軍營外面自行租屋或買屋。軍隊宿舍其實是最方便的選擇，搬到一個新營區，有空房就住進去，包水包電免房租 (免房租也就是沒有領BAH的意思 )。領BAH 就要事先去當地軍營附近，看房子找房子(比較麻煩～)。BAH 分為有眷屬跟沒有眷屬兩種(有眷屬的稍微高一點點)，會隨著被派駐的地點依當地的房價而給予補助。以2016 年的補助資訊來說，例如一位剛結婚的少尉軍官(O1)如果在北卡羅萊納州最大的基地Camp Lejeune 租一間房子補助 $1206, 當他被調派到加州Camp Pendleton 就變成 $2211 (因為加州當地房價較高)。
BAH 是上面這個薪資公式裡面，不用繳稅的部份。其他 “位階薪資”，“紅利”都是要繳稅的。在講下面的故事之前，還要介紹一個東西叫做VA Loan (Veteran's Affaires Loan 退伍軍人房屋貸款)。VA Loan 的好處，就是提供資格符合的軍人，可用零頭款申請房屋貸款。但是金額有上限。
大家如何使用BAH？
BAH 是當無法申請到營區的宿舍(大部分營區都不夠)，政府補助軍人家庭出去營區外面租房子的方案。每一個地區依照位階，每月領取一定的金額，在美國境內(國外我們沒被派去過不知道) 沒有限制只能租房子，所以可以選擇拿來租或買房子。(註：BAH 應該視為收入的一部份，這裡所謂“拿來買房子" 意思是因為BAH 是政府整理出來反應當地的房價，買房/租房建議以這個預算作為參考值)。
註：以下都是美國境內才可以的做法，美國境外的營區是不一樣的規則呦！
做法ㄧ，拿BAH租房子。有些人不喜歡住軍隊宿舍，或想住在自己喜歡的地方，例如一輩子都住美國內陸的人，難得有機會搬到加州或夏威夷，當然想利用機會體驗住在夢想中海邊的房子，利用有BAH的機會，租一間夢想中的房子，完成夢想(有時需要用自己薪水補一點才租得到)。也有些人想要存錢，租一間低於BAH 小一點的房子，然後把剩下的BAH 存起來當成以後買房的頭期款 。(注意，美國境外是直接補助租屋契約上的房租價格，無法以租小一點房子的方式存錢。）
做法二，將BAH 投資在當地買房子。必須注意的是，投資就有風險！有些朋友在2005~2006 房貸風波前剛好在高點買下的房子，到現在10 年後還沒回本，套牢賠很多 (我們就是其中之一！下面會分享故事)，有些人甚至放棄房貸(影響信用記錄)。但也有人2009~2011 大家都不敢買時，很幸運在好的地點買到低點，或剛好在2005~2006 年房價高點時需要搬家，剛好賣在高點，住了幾年免費的房子，離開時還賺了一點！
以下提供我們自己的經驗，以及思考方向，提供給各位軍隊家庭姐妹們參考。每一個人的情況不一樣，純粹經驗分享。特此聲明本人不是房屋買賣相關專業人員，有問題還是請教專業人員呦～
1) 第一考慮點..... 要在那裡待幾年？
買房，把它看成一個長期投資比較好(當然也有很多投資者不這麼認為)。一般人都是一生的積蓄養一個房子，自己住在裡面，但對於我們軍隊家庭而言，很少狀況可能在一個地方待超過5 年。我們現在的原則是，如果要在那裡待3 年以上，才開始考慮買房子。為什麼呢？如果計算一下，在房價不變的狀況(假設買了以後，幾年後賣時沒漲也沒跌，可以賣到同樣的價格)，通常要至少要自住兩年半以上，買房賣房的費用(利息，仲介費，保險，房屋稅........等等)才會跟房租打平。
2) 第二考慮點........ 地點 Location, Location, Location!
在加州大城市附近住久了(或者如果住台北的人可能也會有這樣的感覺吧？)，感覺房價只會漲，不會跌.... 但是........ 小娜建議美國軍家庭的姊妹們，大家下手前要謹慎評估呀！
以下是我們的真實例子：
實例1.... 軍隊送我們去的地方，常常會遇到位於人煙罕至的市郊或鄉下。
鄉下地方，房子非常便宜，讓人非常心動，又大間又漂亮，硬木地板，花崗岩流理台，好大的前後院，綠油油的，價格卻非常平民..... 我們這些從外州來的看了，算一算30 年房貸低於軍隊的BAH ，每個月剩下的錢可以放入口袋.... 怎麼會不心動呢？
我們2009 年搬家到北卡，因為鄉下，所以當時很少建商會到這裡來，房子很少，附近又有軍營... (軍營 = 很多人有政府機關穩定的工作＋穩定的收入)，所以2009 年就算房貸風暴已經席捲美國各地，那個的地方房價當時還是非常穩定的以每年2% 成長。當時沒買過房子，看了當地還不錯，離海邊近，房價又低廉，政府又有第一次買房補助..很興奮的買了我們第一棟房子。(有些在鄉下地方因為地廣人稀，房子不多，附近如果工作機會增加時，房子供應量趕不上人口增長，房價突然漲很高的機會也是存在的！)
但是因為2009 年當時建商們在大城市都沒有工作了，看到這個還在成長的2%, 一窩蜂跑來鄉下蓋房子。鄉下的法規沒有城市那麼嚴格，開車在路上就可以看到一片一片的森林被砍下來(開車路過看了都好心痛呀！), 隔幾天旁邊立了一個牌子，某某社區預定地，建一棟樣品屋... 就開始不斷賣房子給每年搬到這裡的人。從外地搬來的人，要買房子當然買新的，因為只要很少的訂金，用VA Loan 不用自備款，美國木頭房子兩三個月以後就建好了，不用麻煩花時間看房子！建商們因為有競爭，也降價求售，便宜又新又大碗，轉售二手屋開始滯銷.... 房價慘跌。在2013 年全美房價都在回溫，我們要離開時，身邊有買房子的朋友們，大部分都無法跟建商的新房子競爭而賣不出去(幸運賣掉的人也損失大約25%)，大部分都轉成租屋，因為這麼大的軍營附近，租屋市場永遠還是有需求。但是..... 隔一年，另一個重擊又來了... 軍隊又在軍營裡面建了好多軍宅，試圖把BAH 的預算留在軍隊裡。大部分美國其他地區的軍宅都要排隊1~3 個月，這裡軍宅空屋很多，不用排隊就可以搬進去軍隊的新宿舍，甚至軍營推出以租屋方式，住宿舍可以還你一些BAH 的方案，軍宅裡可免費養寵物，包水包電..等等。後來我們的房子連出租都很有挑戰！(那種賣不出去也租不出去的壓力真的很大呀！)
(上圖)美國的木製房子
實例2.... 後來調到加州，雖然房價很高，但是因為我們兩邊親人都在加州，所以覺得軍隊生涯退休以後會搬回來，雖然很貴(一間兩房小房子的價格，在鄉下可以買一個民宿莊園)，市場當時因為利率低房價也算低，但因為房價低沒有什麼房子要賣，只要有房子要賣就搶成一團，心驚膽跳的擔心是不是又是另一個泡沫..... 但這是一個很棒的加州小鎮，優良的學區，四季如春陽光普照，每天都是涼涼不冷不熱的氣候，離LA 也不遠，是個美國人都很喜歡住的地方。很可憐的帶著一點點日用家電在軍隊臨時旅館待了幾個月找房子，後來暑假過了，房市稍微冷卻以後，用不錯的價格買了一間需要稍微整修的房子 (當時， VA loan 卡在鄉下的房子無法動用，還好手上存了一點現金當頭款，我們買房子都靠自己存錢，沒有跟雙方父母借過，所以無法買太大太好的房子.. 就是投資一個以後可以回來住的小窩～)。
小整修後搬入，在這個房子住了3 年，最近又要搬家了！這幾天用附近賣出同一房型的房價算一下，如果我們現在賣出，扣除手續費仲介費等等，應該可以小賺一筆。(因為我們要留作退休用，所以還是決定出租。)
3)考慮點三........ 會再調回來這裡或在這裡退休的機會
軍隊雖然調來調去，但是看美國房地產歷史，整體來看如果擁有10~20 年以上，房價上漲的機會還挺高。因為有第一次買房的經驗，現在每一次投資房產都會以至少持有10 年的長期投資心態來思考。如果有理想的退休的地點 (在美國軍隊服務20 年就可退休，其實退休時都還在中壯年)，早點開始投資置產，作為長期投資，也是很好的選擇。如果會再調回來同一個基地附近，有機會可以前前後後住個 7~8 年以上，其實也可以考慮買房省下租金 (註：前提是要附近租屋市場健康.... 附近有工作機會，且空屋率不高)。另外一個經驗分享是建議還要研究附近的經濟結構，是不是有不一樣產業的工作機會，可以減低風險。(我們第一個房子的判斷有一個失誤是--> 那附近只有"軍隊"一個產業，當經濟不景氣時，反而軍隊工作機會穩定，附近房價/租價就會很好，但一旦國家決定削減軍隊預算，或剛好這個營區做的事情已經在整體戰略不需要，營區變小，房屋需求減低就會影響當地房價)。
4) 規劃財務
一旦決定買房，建議身上要開始存馬上可以動用的6 個月的房貸準備金。
BAH 會變多也可能變少，想像如果住在A 地領比較高的BAH， 假設2000， 買了房子，房貸假設剛好是2000。那住了三年以後搬家到B 地，但B 地的BAH 只有1000.... (等於收入少了1000 元)。但別忘了，B 地也是要住房子，所以B 地的1000 元大約只能支持B 地的生活所需，A 地的房子就必須賣掉或想辦法租出去。只要房子A 空著一個月，就必須用從房貸準備金每月付2000 養A 房子呦！而且，如果租金少於$2000, 也是要計畫從其他地方編列預算來補足房貸與租金的差額！當然如果很幸運可以租超過2000 元.... 反而每個月有現金流就
5)責任
還有，擁有一個房子，不管自住或租人，就是擁有一個很大的責任呀！美國房子的維修費用很高，沒事的時候都沒事，有事時，隨時都會出現意想不到的開支..... (白蟻，冷暖氣，冰箱，屋頂漏水，前後院等等....... 常常一出手就是美金幾千元的開銷... 有時覺得擁有房子簡直就像擁有一個“吸錢機器”一樣...... )。
姊妹們！在下手之前，要考慮清楚這些利弊得失呦！
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